北京江水平装修队装修过很多长租公寓和民宿客栈,装修国很多一房东和二房东房子,算是北京出租房装修方面的专家了。

最近,很多房东朋友们给我私信留言:最近房子不好出租呀,房屋都空置很久了!

一些稍微偏些的地方都无人问津、交通便利、装修漂亮的地方租客又嫌太贵、眼看着房子空置了一天又一天的真的很心痛,过年要吃土了。

租房,是这个时代大部分年轻人都无法回避的生存方式。许多人奔赴大小城市工作,刚开始都是选择租房。租房是刚需,这也催生了许多人做了房东(或二房东)。

对于房东来说,开心的当然就是出租的房子立马秒租,坐等房租;惆怅的不过是出租的房子砸在手中。

出租房子,除了地段、房屋户型、价格等硬指标以外,其实还是有很多弹性指标可以控制的。如果能巧妙地控制这些指标,有利于房东快速出租自己的房子。

下面,我会全方位地给你详细说说如何做好一个房东(二房东),以及如何快速把房子租出去。

1、修整屋子,保洁干净再迎客

出租之前应该把屋子把坏的地板地砖墙面家具都修理好,找保洁做个精保(完全可以自己动手,买足保洁工具和好使的除垢剂),毕竟相比一个破破烂烂脏兮兮的屋子,干净整洁可以给租客更多的好感。门口外面过道也该收拾干净整洁。

网上价格租的特别便宜的房子基本不打理,垃圾堆、仓库似的,蓬头垢面,人见人吐。

如果房屋比较老旧,也可以对房屋进行简单的装修,例如墙面刷漆、贴墙纸、挂些装饰品等。

咱可以看上面子安买房笔记小伙伴民宿照片,环境是不是大方得体还挺小资的?

其实装修不难:床、床品四件套、抱枕、搭巾,窗帘,挂画挂饰,再配上有质感的床头柜、台灯等,就可以展现出这种效果。

微信图片_20191221130642这一房间东西在宜家或淘宝统统可以买到,用不到1000块,在家接快递,DIY就可以做好。

2、家具家电配齐

家具家电设施齐全的房子,当然更容易租出去,你可以美曰其名“拎包入住”,羊毛出在羊身上,这笔账要会算。

家具最好有:床、衣柜、沙发、桌子、椅子等

家电最好有:空调、洗衣机、冰箱、热水器、燃气灶,电视可有可无。

对于北方城市来说,暖气最重要;对于南方城市来说,空调最重要。

对于个别家具家电,如桌子、椅子、洗衣机、冰箱,你如果不想配也可以先不配,看看情况。因为有些租客可能有这些家具家电。

当然,如果租客需要,你可以跟租客或者中介说等房子租出去后再配上,这话最好提前跟中介说好,在带看的时候就表达清楚了。

如果像洗衣机、冰箱这种家具你不想配,那么在议价的时候,可以商量给租客每月减50-100。让租客自己买,你可以这样劝租客:“给你一年让一个家具家电的钱,到期了你还能拿走,多好。”

冰箱洗衣机二手市场上多数在500以里,每月多500-1000的,每年多6000-12000,一次投入,N年收益。

拎包入住的房子适合长租又适合短租,大房东/二房东这样要做减少空置租的快租的贵。

微信图片_20191221130628观感好看,设施齐全,有生活气息的房子不但好租还好卖,这都是子安买房笔记N多小伙伴验证过的。

租金贵了,表面上感觉环境好了,表面上房子装修好了,有钱人住起来感觉舒心。从体验来看,这是消费升级现象。

2、拍摄照片

把房子整理好以后,就可以拍摄照片了,用于房源宣传推广。

如何去拍摄真实、美观的房源图片呢?在这里,给大家分享6个房源照片拍摄小技巧。

1.多拍取精:
找房者需要看到房间的全貌,所以每个房间的照片都需要拍摄和展示,而且需要从不同的角度多拍摄照片,最后挑选优质地保存和上传,这往往能达到更好的效果。
2.构图和房间拍摄的技巧:
①镜头向下15~30度地俯拍会更加显示房子空间得宽阔;
②可以利用相机的宽屏模式拍摄照片,或者选择有广角镜头的相机,能更好地拍摄出房间的全景;
③当然如果您会使用相机自带的照片拼接软件,平行拍摄多张照片合成超广角照片,也能直观地显示房间全貌。
需要说明的是,除非房间特别狭窄或者您希望呈现房间层高的优势,否则不要选择拍立式的照片,因为这样拍摄会显得房间空间过于狭窄。
3.小细节的拍摄:
选择独特和有创造性的角度来展示房间的优势。比如,装修巧妙之处、房间设计独特的小细节、附赠的家具家电等,都可以不吝啬地展现出来为自己加分。
4.高质量、成规格:
建立高质量、成规格的照片拍摄标准,提高网络竞争力。成套的照片不仅仅需要展示每个房间的照片,视野、采光、楼外立面、小区配套内的照片也需要收集和拍摄,对于装修豪华的房源更需要注重拍摄细节,如精致的吊灯和漂亮的吊顶都可以利用镜头收集而生动地传递给找房者。
5.注意拍摄内场景的细节:
拍摄房源照片切忌让多余的人物或者杂乱的东西充斥你的镜头,房间拍摄时镜头内干净、整洁,不要有多余影响效果的要素,相信任何人都不希望找房者看完照片后反倒不如没看照片前对房源感兴趣,所以细节非常重要。
6.切忌对反光物拍摄:
拍摄镜子、玻璃此类物品时,最好侧开一定的角度,避免自己的身影投入镜头;同时,切忌开闪光灯对拍,刺眼的闪光灯成为照片的焦点,会严重影响照片的质量和找房人的体验。

如果你把房子挂在中介了,也可以让中介帮你拍,不过大部分中介拍照技术比较差,咱二房东溢价比较高的房源子照片都是专业摄影师拍摄和经过后期加工处理过的,像做民宿一样拍照片,让年轻人喜欢(现在90后是租房的主力)。要出租房子,要赚钱,舍不得孩子套不住狼。

舍不得孩子套不住狼_副本
三、如何快速出租

1、快速寻找租客的方法

1)把房子挂在N家中介

直接去小区附近的中介,把房子挂出去就行了,中介一般会问你一些房子的基本情况,如面积、装修、家具家电、租金、付款方式、什么时间方便看房等。

租金如果不了解的话,大家可以在租房网站上看看别人的同户型都租多少钱。

如果你有特别的要求,如租客性别(是否爱干净)、是否能养宠物(有些宠物啃家具)等,也可以提出来。

连锁的中介挂一家就行,一般内部房源共享。主流中介:链家、我爱我家、麦田、中原、中天置地等,还有很多属地中介。

最好给中介留一把钥匙,钥匙房的好处就是中介可以随时带客户看,带看频率更高一些。或者安装密码锁,方便操作各个中介看房。

最好是委托比较正规的中介或者信得过的经纪人。

不少中介也会有代理业务,就是你把房子直接租给中介,中介再转租,收差价。不过不少主流中介租金会低于市场价,还有每年都有40天起的免租期。

中介费有可能是客户出,也有可能是业主出,也有可能是一人一半。不同城市行情不同。

2)网络发帖

好的帖子是成功的一大半,尤其是个人发帖的时候,你的帖子好,照片多,给你打电话的人就会多。

大家可以在58、赶集、安居客、百姓、闲鱼、豆瓣等网站发帖。

发帖后注意,每天应该刷新一次,否则会沉下去。

租房合同3、签约

1)租房合同

大家可以在网上下载,如果是正规中介,他们有自己的合同。

如果个人出租,则去网上下载一份即可,如下图:

合同内容应当包括:

甲方乙方姓名、房屋具体地址、房屋用途、租赁期限、租金、付款方式、交房时间、维护保养及损坏赔偿(非人为的老化、公共设施由房东来承担)、水电煤气供暖物业费用谁来承担、到期后续租或提前多长时间通知房东、违约情况、水电燃气表的当前读数、双方电话、身份证号码、签字。

合同准备两份。

2)签约

房东需要准备:

○房本、身份证复印件、合同。
○如果你是二房东,则拿房本复印件、合同、身份证复印件、转租授权委托书。
○如果你是替朋友出租房屋或者签合同,那么需要带上:你自己的身份证原件和复印件、房东的身份证原件或者复印件,房东手写的授权委托书(如果是打印的需要有签字和手印)
○如果房屋共有,需要两个人身份证复印件,有一位没有到场的话需要未到场人的同意出租证明(手写就行)。

租客需要准备:

本人身份证及复印件、钱(租金和订金,如果涉及中介,还需要准备中介费)。

3)收取押金和房租

签约当天,跟租客收取押金及房租。

押金通常为1个月或2个月的房租。押金在房子到期后返还给租客。也可以从押金里面扣除一些房屋损坏的费用。

付款方式一般分为:押一付一(即押一个月租金付一个月的租金),押一付三(也就是季付),押一付六(半年付),年付。季付比较常见,年付的话当然房东会比较省心。

当然如果你房屋内贵重物品或者家具家电特别贵重,可以选择押金收2个月的,这样的租客比较稳定。

如果是押一付一的话,房子更容易出租出去。选择押一付一的时候,最好看看你的租客情况,如果人品不怎么样或者收入不稳定,容易出现拖欠的情况,还有容易发生中途退租情况。

4)房屋交付/物业交割

与租客一同确认房屋的情况,并把水电燃气表的读数抄在合同上。
完毕后给租客钥匙。

5)租期管控

租房有明显的淡旺季,12月~2月基本上就是淡季,受到过年回乡的影响,大部分租客都选择这个时间退房,同时,这个时间找房的人群也在减少。需要利用价格杠杆去调控,合同到期时间点落在淡季的月租金要涨幅,尽量减少合同结束日期落在淡季的合同数。

四、总结

1、房屋本身决定了租客的关注度

一个房子本身的好或坏,决定了租客有没有兴趣看房,再到愿意出钱租下来,租房是冲动消费感性消费,一见钟情一刻值千金。

花一些时间打扫房屋,认真拍摄照片并修图、配置全家具家电(不一定要配很贵的,但要有)。

可以提升租客的好感度,并加深租客的印象。

2、定价决定了出租的速度和租客的质量

并不是说你房子好,就一定出租的快,关键还要看性价比。比如都差不多的房子,如果你的定价比市场价低一两百,自然就更容易出租。

经过装修美化改造过高溢价的房子,自然招来租客的质量不低,好租客自然爱惜房子。

3、收租方式

像前面说的,如果你的租客收入稳定,你又不嫌麻烦,也可以选择押一付一。

不得不说押一付一的房子实在很有吸引力,即使比同类型的房子贵一两百,也很好出租。

年付的租客很少,如果你想要年付的租客,那么应该把月租金往下调整一些。

4、选好租客

一定要提前跟客户约定好房屋的用途,比如是自住还是办公,是否合租等。

这点很重要,办公、合租都比较毁房子。

如果租客人还不错,工作稳定,又爱干净,那么稍微让一点房租也没什么。

如果租客不怎么样,那可真是够你烦的,最忌把房子租给极端房子和犯罪分子。

租房应警惕以下几种类型的房客:
1、开麻将馆、棋牌室的房客。有的人在小区里租了一整套房子,搬进来几张麻将桌,就能开一个麻将馆。而这种场所人流量极大,而且打麻将的人喜欢抽烟,这种活动非常容易对房屋造成危害。
2、用作公司员工宿舍的房客。有的小企业主或是餐馆老板,为了安置员工或服务员宿舍,也会选择在小区里租一套房。房屋住的人多,加上宿舍不同于自己家,都觉得维护公共环境是别人的责任,住户很不爱惜房子。
3、工作和收入不稳定的房客。在租房时,不能光看颜值,长得好看不代表这个人就靠谱。钱包才是检验靠谱的唯一标准。有稳定的工作和收入是按时交租金的保证。当然,现实中房东不可能要求房客出示工作证件和收入情况,但可以通过细致的询问得出判断。
4、言辞前后不一、信用不佳的房客。最重要的是防止房客利用住房做违法乱纪的事情。而有违法嫌疑的人,往往言辞混乱、表现紧张。卖淫的小姐租房她们会说什么呢?在家炒股、卖化妆品……再问她工作具体怎么做,答不出来了O(∩_∩)O哈哈~
……身上画龙画凤的不要租。
……有过吸毒史的不要租,社区民警一查就知道。
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《租赁房屋治安管理规定》(公安部令第24号) 对房屋出租人的治安责任已作出明确规定:

第七条:
(一)不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人;……
(四)发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的,应当及时报告公安机关;
第九条 违反本规定的行为,由县(市)公安局或者城市公安分局予以处罚:
(二)出租人将房屋出租给无合法有效证件承租人的,处以警告、月租金三倍以下的罚款;
(三)出租人不履行治安责任,发现承租人利用所租房屋进行违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑不制止、不报告,或者发生案件、治安灾害事故的,责令停止出租,可以并处月租金十倍以下的罚款;

买一个房东出租无忧保险是很有必要的,水泡了、着火了、租客犯罪了,后面有保险公司顶着。用不了多少钱。

一间房子,能衍生出多少价值?买卖赚价差、增值利益、租金收益、合法节税、抵押贷款等,一间房子能创造的价值,远远超过想象,比任何投资工具都要赞!

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